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物管股频繁高位配股“抽水” 仍受市场热捧

2020-07-01 12:45 港股

股价逆市冲高后,在港上市物管企业难抵诱惑,争相配股融资。

进入六月,绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好、中奥到家相继宣布配股融资计划,预计总筹资额达47.64亿港元,所得款项多用于收并购扩张、战略投资、一般营运等用途。

港股市场中,配股是非常快速的融资手段,类似国内的定向增发,但与国内不同的是,配售参与机构的股份没有禁售期。因此,当市场上有公司折价配股的消息公布后,投资者往往选择卖出股份,至盘面股价下跌,配股也因此常被市场解读为“抽水”行为。受此影响,上述公司股价均于公告日应声下跌,跌幅处于3%~7%区间。

当投资者已习惯享受物业板块稳定的股价红利,企业接连高位折价配股,难免使投资者信心受到打击,并引发对物业股价见顶信号的担忧。市场情绪波动下,这次物业配股潮是星星之火,还是下波抽水行为的开始?

集体向资本市场伸手

去年以来,上市一直是围绕物管公司的关键词。体会到股价上涨红利后,这批弄潮儿终于向资本市场伸出“收割之手”。

绿城服务(02869.HK)吃到第一只螃蟹。6月10日,该集团宣布,配售事项已完成,扣除相关费用及开支后,所得款项净额约26.93亿港元,拟用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

此前6月3日,绿城服务公布配股计划,拟按每股10.18港元的价格配售2.666亿股,折价幅度约7.12%,配售股份相当于公告日期已发行股本约9.04%,及经配发及发行配售股份已发行股本约8.29%。

紧随绿城服务,6月4日,股价刚达到13.3港元历史峰值的永升生活服务(01995.HK),也宣布采用“先旧后新”形式配售1.34亿股,预计融资总额约15.79亿港元,每股11.78港元,折让幅度约6.95%。

这远非结束,当前述公司还处于配股后股价下跌的阴影时,佳兆业美好(02168.HK)不甘其后,于6月9日宣布“先旧后新”配售1400万股,每股配售价32.55元,较上日收市价折让9.96%,拟筹资4.56亿港元。

至此,已有三家上市物管公司祭出配股计划。这让诸多投资者满心疑虑,素来以稳定现金流自居的物业股,为何迫不及待大笔筹措资金,即便公司股价承压仍在所不惜?

在港股市场,配股是一种常见的融资手段,且不会引起负债数据攀升。“从企业角度看,不太愿意直接借贷,因为这容易恶化资产负债数据,进而影响后续其他借贷和经营。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

从配股时机选择看,企业往往选择股价“高点”进行套现。相较于房地产板块,物业股近年涨幅一直较好,2017~2019年,香港物业股累计涨跌幅分别为58.5%、-2%、102.2%;而同期A股房地产开发板块累计涨跌幅为5%、-26.5%、25.2%。

进入2020年,受国际资本市场影响,香港恒生指数年内累计跌幅已达16.7%,房地产板块也仅录得约6%的涨幅,但物业股逆势上扬,近11家公司年内涨幅超50%,银城生活服务、永升生活服务、时代邻里涨幅更是超100%。

不仅如此,多只物业股市值已超地产母公司,估值水平高企,行业平均远期滚动市盈率已由年初约25倍抬升至约35倍。此时配股,即便公司股价短期承压,但无疑利于所筹资金最大化。

扩张反哺各有所图

相较于股价短期表现,投资者更关心所筹资金的用途,这直接关系企业发展前景。

“配股系为战略发展储备资金,主要使用方向为面积拓展和能力补强相关收并购。”中金公司认为,市场上有12万家物业公司,但头部公司市占率不足2%,当前是扩展市场份额的重要时机,收并购则是扩张的重要手段。

绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好均坦言,拟将资金用于收并购扩张、营运资金及公司一般用途。不过细看几家公司所图,其实各有不同。

对绿城服务来说,相较于并购扩张,股权投资已先被其提上日程。

6月15日,中奥到家(01538.HK)宣布,拟以每股0.98元发行约3692.8万股新股予绿城服务,集资约3619万元,较6月12日收市价折让约16.24%,集资款项将用于一般营运资金,绿城服务将成为第三大股东。

对中奥到家来说,此举可扩大公司股东基础,增强股份流动性,为集团提供营运资金且无利息负担;对绿城服务来说,则是一次股权投资机会,年初至今,中奥到家股价曾由0.72港元下跌至0.43港元,目前已回升冲高超过1港元。

反观永升生活服务,情况则有所不同。就在宣布配股前,旭辉控股(00884.HK)刚以7.83亿港元收购其股票7682万股,至此,旭辉控股合计持有永升生活服务50.12%投票权,以将其重新并表。

中金公司表示,旭辉并表永升有助于公司结转收入增加、综合毛利率提升,提升现金短债覆盖比,在信贷评级和融资成本改善上也有积极影响;同时,基于物业板块在资本市场的表现,旭辉有望借此提升公司估值溢价。

一直以来,受调控政策及现金流自由的约束,地产股估值普遍被市场压低。若房企可借并表上市物业公司优化财报、修复估值,无疑是一大诱惑。

重重利好下,房企分拆物业公司上市更加激情满满。6月10日,市场消息显示,闽系房企正荣地产旗下物业公司正荣服务将于本周寻求上市聆成功后将开始路演和正式招股,计划募资约1.5亿美元。

即便配股后股价短期承压,但在业内看来,物业仍是门好生意。去年,物管股在管面积平均增长41.6%,基础物管毛利率基本稳定,增值服务占比也逐步提升。目前,短线股价上升空间减少,但长期增长逻辑非常确定。

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